先日、私の住んでいるマンションの給水管工事が行われました。
築３０年目で３回目の大規模修繕工事でした。
１０年目で屋上・外壁・鉄部塗装工事など、２０年目でサッシ・玄関ドア
エレベーターの交換等、そして３０年経過するとさすがに浴室や洗面・
キッチン・トイレ等の下水の流れが悪く、２か月に１度くらいに業者に
下水管の清掃工事を頼んでいましたので、マンション全体の下水管工事で
現在の流れの良さにホットしています。（約３か月間の工事でした）

私は一時マンションの理事をやっていましたので、この大規模修繕工事の
大変さやめんどくささ、そして莫大な費用等に頭を悩ませた事もありました。
しかし充分な積立金や居住者の方々の協力もあり無事完了しています。

さて、今人気の「タワーマンション」です。
２０階以上をタワマン（タワーマンション）と言いますが、現在は
各治自体の規制緩和により（人が増えれば税金や固定資産税が増えますので）
５０階～６０階建というタワマンも珍しくありません。
新築マンションの場合、購入時に積立一時金として、ある程度
まとまった金額を納付します。（５０万～２００万円位）
従って、１０年～１５年目の第１回の大規模修繕工事は修繕箇所も少なく、
費用も充分ですんなりと終了しますが、それでも８億～１０億円位は掛かります。
（数年前の約６５０戸のタワマン大規模修繕工事費用でした）
大規模修繕工事は１回目より２回目、２回目より３回目とだんだん予算が
ＵＰしていきます。それは工事費や物価の値上がりもありますが、２回目以降は
さらにハードルの高い工事になるからです。
例えばサッシと躯体部分との間はシーリング材というゴム状の接着素材で
接続されていますが、シーリング材はおおよそ１５年で劣化します。
補修しなければ、そこから雨水などの水漏れの原因となりますし
また、６０階建てのエレベーター交換などは１其数千万円で３～４其（マンション
によっては１０其前後）の交換が必要です。

間違いなく３回目の大規模修繕工事は積立金では工事予算が足りなくなり、所有者から
一時徴収をしなければなりません。ところが３０年後は多くの方が定年退職されて、
２００万円～３００万円（あるいはそれ以上）の一時金をすんなりと払えるかどうか。

タワマンは足場が組めず（足場はせいぜい１７階まで）、作業用のゴンドラを吊るすか
壁にレールを設置しゴンドラを取り付け上下に移動させるかですが
（高額の費用が掛かります）、地上風速３ｍでも３０階部分では風速１０mに
なるそうですが風速１０ｍで作業は中止になります。
これは一つの例ですが、このようにタワマンは作業に、お金と時間がたくさん掛かります。

一説に「２０２２年問題」と呼ばれる問題があります。
これは、東京五輪の２年後当たりに築１５年から築２０年を迎えるタワマンが
大量に発生し、この時期がタワマン大規模修繕工事のピークになるはずです。
当然工事が集中すれば、工事費は高騰します。

スラム化したタワマンなど考えたくはないですが、自分の住まいは自分たちで
守っていかなくてはならないと言う事でしょうか。
狭い日本、少ない土地に多くの人が住めるタワマンを
スラム化させないためにみんなで考えなくてはならない問題だと思います。

北村

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